Zwangsicherungshypothek

Die Zwangsicherungshypothek ist ein effektives Sicherungsmittel der Vollstreckungsbehörde zur Durchsetzung öffentlich-rechtlicher Geldforderungen im Immobiliarvermögen.

Kann eine Kommune offene Geldforderungen (wie Grundbesitzabgaben, Gewerbesteuer, Erschließungsbeiträge oder Bußgelder) im Wege der gewöhnlichen Mobiliar- oder Forderungspfändung nicht erfolgreich beitreiben, bietet das Immobiliarvollstreckungsrecht mit der Zwangssicherungshypothek ein wirksames Druck- und Sicherungsinstrument.

Die Eintragung richtet sich nach dem Zusammenspiel des jeweiligen Verwaltungsvollstreckungsgesetzes des Landes (bzw. VwVG Bund/Abgabenordnung) mit den zivilprozessualen und grundbuchrechtlichen Vorschriften:

  • § 322 AO bzw. Landesverwaltungsvollstreckungsgesetze (VwVG): Regelt die Befugnis der Vollstreckungsbehörde, dingliche Sicherungsmaßnahmen zu beantragen.
  • § 866, § 867 Zivilprozessordnung (ZPO): Vorschriften über die Zwangshypothek als Maßnahme der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen.
  • Grundbuchordnung (GBO): Formelle Bestimmungen für die Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs.
Bevor das Grundbuchamt die Zwangssicherungshypothek zugunsten der Gemeinde einträgt, müssen formelle und materielle Kriterien erfüllt sein:

  1. Leistungsbescheid und Fälligkeit: Ein vollstreckbarer Leistungsbescheid (Verwaltungsakt) liegt vor, die Forderung ist fällig.
  2. Mahnung und Schonfrist: In der Regel muss die gesetzliche Mahnung unter Setzung einer Zahlungsfrist erfolglos verstrichen sein.
  3. Vollstreckungsschuldner ist Eigentümer: Der Schuldner muss im Grundbuch als Eigentümer oder Miteigentümer eingetragen sein.
  4. Mindestbetrag gem. § 866 Abs. 3 ZPO: Die Hauptforderung muss mehr als 750 Euro betragen (Nebenforderungen wie Zinsen und Säumniszuschläge zählen bei der Schwellenwertberechnung nicht mit).
  5. Ersuchen statt richterlicher Klausel: Als öffentlich-rechtliche Vollstreckungsbehörde benötigt die Kommune kein gerichtliches Vollstreckungsurteil samt Vollstreckungsklausel. Sie richtet ein formelles Verwaltungsersuchen (Siegel und Unterschrift) direkt an das zuständige Grundbuchamt.

Die Eintragung erfolgt in Rangklasse 4.

Bei kommunalen Forderungen ist rechtlich strikt zwischen zwei Arten zu differenzieren:

ForderungsartBeispieleRang & Wirkung
Öffentliche Lasten (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG)Grundsteuer, Abfall-/Abwassergebühren, StraßenbaubeiträgeRuhen kraft Gesetzes als dingliche Last auf dem Grundstück. Sie genießen im Falle einer Zwangsversteigerung Vorrang vor eingetragenen Grundschulden privater Banken (Rangklasse 3). Eine Zwangshypothek ist hier oft entbehrlich, dient aber der Vermeidung von Verjährungs- bzw. Erlöschensfristen.
Persönliche Forderungen (§ 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG)Gewerbesteuer, Kitabeiträge, Bußgelder, RückforderungenKeine automatische dingliche Haftung. Durch die Eintragung der Zwangshypothek sichert sich die Kommune erst einen dinglichen Rang (Rangklasse 4 bzw. nach Antragsdatum im Grundbuch).
Die Zwangssicherungshypothek ist ein reines Sicherungsmittel, kein direktes Befriedigungsmittel. Sie führt nicht unmittelbar zu Geldeingängen, entfaltet jedoch erhebliche Hebelwirkung:

  • Verkaufs- und Umschuldungshindernis: Das Grundstück kann faktisch nicht lastenfrei verkauft oder neu beliehen werden, ohne dass die kommunale Forderung beglichen und eine Löschungsbewilligung erteilt wird.
  • Grundlage für Verwertung: Aus der eingetragenen Zwangshypothek kann die Kommune später als dingliche Gläubigerin die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung betreiben (§ 869 ZPO i. V. m. ZVG).
  • Streng akzessorisch: Die Hypothek hängt unmittelbar am Fortbestand der Forderung. Wird gezahlt, wandelt sie sich rechtlich in eine Eigentümergrundschuld um bzw. ist auf Antrag des Schuldners gegen Vorlage der gemeindlichen Löschungsbewilligung zu löschen.
In der Praxis empfiehlt sich vor Antragstellung die Einsichtnahme in das Grundbuchblatt, um die Vorlasten (Abteilung III) zu prüfen. Ist das Objekt durch vorrangige Bankgrundschulden massiv überlastet, sichert die Hypothek bei persönlichen Forderungen zwar den Rang, führt im Versteigerungsfall aber unter Umständen zu einem Ausfall, falls das Meistgebot die vorrangigen Rechte nicht übersteigt.

Die Zwangssicherungshypothek kann formlos an das Grundbuchamt erfolgen, beispielsweise mit folfendem Muster-Text:

Ich beantrage, zugunsten der Stadt XXX, die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek in Höhe von XXX € zulasten von XXX (Name, Geb.-Datum, Adresse), für das im Grundbuch von XXX, Blatt XXX, lfd. Nr. XXX eingetragene Grundstück.

Anlage: Forderungsaufstellung

Die Vollstreckbarkeit der Forderung wird hiermit bescheinigt.

Ein Zwangshypothek sollte immer vom Gläubiger eingetragen werden und nicht im Rahmen einer Amtshilfe.

Eine Zwangssicherungshypothek (ZSH) ist streng akzessorisch. Heißt, sie ist nur in der Höhe der noch valutierenden Forderungen aktiv, für die sie ursprünglich eingetragen wurde. Sollte ein Schuldner ein Teil der Schulden bezahlt haben, wird aber in den seltesten Fällen die Höhe der Zwangssicherungshypothek aktualisiert, da dies nur Kosten verursachen würde und dem Schulder keinen wirklichen Vorteil bringen würden.

Sollte die Forderung vollständig beglichen werden, wird eine Löschungsbewilligung über die gesamte ZSH erteilt.

Sollte der Schuldner dennoch darauf bestehen, kann eine Teillöschungsbewilligung erteilt werden. Im Grunde ist das ein formloses Schreiben, welches an den Schuldner ausgehändigt wird.